Az elmúlt években folyamatos áremelkedést látunk az építőiparban. Mire számítson most az, aki építkezésben gondolkodik?

László Ádám:

Ez az a pont, ahol fontos különválasztani az érzéseket a számoktól. Nem arról van szó, hogy „úgy érezzük, drágább lett minden”, hanem arról, hogy a statisztikák egy irányba mutatnak.

Erről írtunk is egy részletes blogcikket, ahol nem ígéretként, hanem adatok alapján beszélünk arról, hogy 2026 első felében is a 2025-ös árakon dolgozunk. Ennek az az oka, hogy az elmúlt 1–2 évben nem kilengéseket láttunk, hanem tartós drágulást.

A KSH szerint 2025 első negyedévében országosan 12,5%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban, ráadásul egyetlen negyedév alatt is 5% feletti emelkedés történt. Az MNB ennél is erősebb számokat mutat: 15,3%-os éves drágulást, negyedéves szinten pedig 7%-ot.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 100 m²-es, új építésű családi ház Pest megyében – telekárakkal és magasabb műszaki felszereltséggel kalkulálva –

2023-ban még 80–100 millió forintba került,

2024-ben már 90–120 millió forint volt,

2025-ben pedig ugyanaz a ház 100–150 millió forintba kerülhet.

Ha ma egy ilyen ház mondjuk 120 millió forint, akkor egy újabb 10–15%-os drágulásnál már 135–140 millió forintról beszélünk. És mivel a legtöbben hitelből építkeznek, ez nemcsak egyszeri különbség, hanem évtizedekre magasabb törlesztést és nagyobb kockázatot jelent.

Nem az a kérdés, hogy drágul-e még.

A kérdés inkább az, hogy mikor lépsz, és milyen árszinten.

Sokakat aggaszt az 5%-os áfa sorsa a választások utáni évre vonatkozóan. Volt már példa arra, hogy ez megszűnt? Mi történt akkor az építőiparban?

László Ádám:

Igen, volt, és ez nagyon fontos tanulság.

Az 5%-os áfa nem automatikus, hanem jogszabályi döntés kérdése. Amikor korábban kivezetésre került, az építőiparban azonnali és látványos hatása volt. Az új építésű ingatlanok ára egyik napról a másikra megugrott, rengeteg projektet elhalasztottak vagy leállítottak, és sok építkezni vágyót ellehetetlenített, mert a 27%-os áfát már nem tudták kigazdálkodni.

Ez nem elméleti kockázat. Ha az áfa 5%-ról 27%-ra nő, az nem egyszerűen +22% a végén, hanem a teljes költségstruktúrát borítja fel.

A fontos különbség viszont az, hogy aki már szerződött és építési engedélyt szerzett, azt ez nem érinti. A jogszabály mindig az engedélyezés időpontját veszi alapul, nem azt, hogy mikor fejeződik be az építkezés.

Ezért beszélünk erről nyíltan, mert ez az egyik legnagyobb kockázati pont most azok számára, akik 2027-re halasztanák az építkezésüket.

Mi van akkor, ha valaki most szeretne lépni, de nincs meg a teljes összeg az építkezésre? Mennyivel lehet egyáltalán elindulni?

László Ádám:

Ez talán a leggyakoribb félelem, és teljesen érthető.

Nagyon fontos tisztázni, hogy nem kell most az egész építkezés árának rendelkezésre állnia. Nálunk például már 10% önerővel el lehet indulni, és lehet szerződni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy rögzíteni tudjuk az árakat, el tudjuk indítani az építészeti tervezést és az engedélyeztetést, és ha az építési engedély megvan, ezek a feltételek akkor is érvényesek maradnak, ha a kivitelezés később indul vagy fejeződik be.

Sokan ott hibáznak, hogy megvárják, amíg „minden összeáll”, miközben az árak emelkednek, a feltételek romlanak, és végül ugyanarra a házra többet fizetnek. Itt nem az a kérdés, hogy most felépül-e a ház, hanem az, hogy most biztosítod-e a feltételeket.

Tudsz konkrét példát mondani arra, hogy mennyibe kerülhet a halogatás?

László Ádám:

Persze, előfordult már ilyen.

Volt olyan eset, amikor a kivárás miatt csak úgy tudtunk segíteni az ügyfelünknek, hogy az áremelkedés ellenére is megvalósuljon az otthona, hogy csökkenteni kellett a műszaki tartalmat. A megnövekedett áfa miatt ugyanis annyival drágult volna a befizetendő adó, hogy már nem tudta volna kigazdálkodni azt a felszereltséget, amit eredetileg megálmodott.

Hasonló történt egy másik ügyfelünknél is, ahol a halogatás, az áfaemelés és az alapanyagdrágulás miatt a négyzetmétert kellett drasztikusan csökkenteni, hogy költségkereten belül maradjanak.

A szomorú az, hogy ha előre gondolkodtak volna, ugyanabból a pénzből nagyobb és magasabb felszereltségű otthonuk lehetett volna. A halogatás sokszor nem egyenlő az óvatossággal, hanem inkább egy rejtett kockázat.

Sokan attól is félnek, hogy ha most szerződnek, később egy kényszerhelyzetbe kerülnek. Mennyire rugalmas ez valójában?

László Ádám:

Ez egy nagyon jogos kérdés. Sokan félnek a szerződéstől, mert azt érzik, hogy „innentől nincs visszaút”.

A valóság az, hogy a szerződés nem csapda, hanem egy biztonsági háló. Mi nem eszközként tekintünk rá, hanem közös alapként. Úgy van megfogalmazva, hogy az ügyfél pontosan értse, miben hoz döntést, és később se érje meglepetés. Nem meglepetésekre építünk, hanem tiszta, átlátható megállapodásokra.

A szerződés nem azt jelenti, hogy holnaptól kötelező építkezni. Azt jelenti, hogy lehetőség van egy rögzített árra, egy rögzített áfára, és idő a finanszírozás és az ütemezés átgondolására.

Mi kifejezetten arra törekszünk, hogy ne félelemből szülessen döntés, hanem azért, mert az ügyfél érti a kockázatokat és a lehetőségeket. Személy szerint örülök annak, hogy ezekről nyíltan lehet beszélni, mert így senki nem utólag mondja azt, hogy „bárcsak tudtam volna”.

Az elmúlt évek tapasztalatai és a bemutatott számok alapján egyértelműen látszik, hogy az építkezés ma már nem pusztán kivitelezési kérdés, hanem tudatos időzítési és pénzügyi döntés is. Az árak alakulása, az 5%-os áfa jövője és a finanszírozási feltételek mind olyan tényezők, amelyek hosszú távon határozzák meg egy családi ház valódi költségét.

A beszélgetés egyik legfontosabb tanulsága, hogy a kivárás önmagában nem jelent biztonságot. Sok esetben éppen az előrelátó tervezés, a feltételek időben történő rögzítése és a kockázatok megértése az, ami mozgásteret és nyugalmat ad a döntésekhez.

Az ADAM-HOUSE-nál abban hiszünk, hogy az építkezés akkor válik valóban kiszámíthatóvá, ha az ügyfelek nem utólag szembesülnek a következményekkel, hanem előre átlátják a lehetőségeiket. A cél nem a siettetés, hanem az, hogy minden döntés információra, tapasztalatra és valós adatokra épüljön.

Ha a jövőben is szeretnél hasonló, szakmailag megalapozott tartalmakat olvasni az építkezésről, kövess minket az ADAM-HOUSE online felületein.